‘小产权’ 문제와 대응 방향

1. 문제의 제기

- 피해 기업 발생 가능

․ 지방 개발구 폐쇄

․ 도시개발지역 확대로 인한 철거 → 보상 전무 혹은 최소

- 小产权과 유관한 것으로 추정

2. 개념 및 주요 발생 지역

○ 개념

- 농촌주택(房) 产权보장, 소재 토지(地) 产权 불확실

․ 房，地 모두 보장되는 '大产权'에 대비되는 개념

․ 주로 현 정부에서 발급

- 농촌 택지(宅基地） 및 건설용지（建设用地）사용권 이전에 따른 문제

○ 주요 발생 지역 : 도시주변 농촌지역(城乡结合部的农村）

3. 탄생 배경 및 수요자

○ 1단계 : 공업화의 급속한 진전

- 수요자(1) 외지인 : 공업화로 도시 외지인 증대 → 농촌주택 임대, 일정기간 후 사용권 구입(판매)로 변화

․ 농민의 사용권 판매는 오래된 관행

- 수요자(2) 외국 기업 : 농민들 참여 형태는 집단으로 주식 참여,  유휴지 건설용지로 개간 후 임대( 및 사용권 판매) 등

․ 기층 지방급 개발구로도 발전

○ 2단계 : 인근 도시 주택가격 급상승

- 농촌에 주택 건설 및 판매

- 주요 수요자 : 퇴직 노년, 젊은 직장인, 임대 투자자

4. 문제 발생 가능 원인

○ 토지제도 불분명

- 현행 제도 및 규정

․ 농지 전용 원칙 불가

․ 농지 전용 시 국가가 수용 후 개발(원 소유는 국가가 아닌 농촌집단 소유)

․ 국유 토지 사용권은 시장에서 거래

․ 도시인 농지 구입 불가

- 즉 농촌 등에서의 기업설립은 법적으로 보호를 받지 못할 가능성 존재

5. 대응 방향

○ 물권법 시행 규칙 실시 이후 정황 판단

- 당초안 : "도시인 농촌 택지 및 주택 구입 금지"

- 수정안 : "농촌 택지 사용권의 취득 판매 등은 토지관리법 등 국가 관련 규정에 따른다"라고 수정

* 현행 토지법에는 주택이 소재하는 토지에 대한 규정 없음.

○ 성도 중경 국가 도시-농촌 협조 종합개혁구(成都重庆城乡协调综合改革区）추이 관찰

- 농촌 토지문제 어떠한 방식으로든 처리 전망

○  정부 부처의 입장 변화

-  2004년 국무원 결정 28호 문건 10조 : "계획에 부합하는 전제아래 집체 소유 건설농지는 법에 의거 소유권(사용권) 이전 가능

- 국토자원부 : 적극 검토할 만한 가치 존재

○ 중국 여론 동향 주시 및 대응

- 중국내 小产权 제도 개선 요구 점증

․ 도시 주택가 안정에 기여 : 정부 정책 목표와 일치

․ 정부의 토지에 대한 독점은 정부와 인민간 이익 다툼 현상 초래

<산업연구원 북경지원 김화섭>