최고인민법원 아파트매매계약 분쟁 안건 법률 적용 문제에 관한 해석
2003년 4월 28일
법석 [2003] 7호
상품가옥 매매계약 쟁의사건을 정확히, 적시에 심리하기 위하여 《중화인민공화국 민법통칙》과 《중화인민공화국 계약법》, 《중화인민공화국 도시부동산관리법》, 《중화인민공화국 담보법》 등 관련 법률에 따라, 그리고 민사재판실천에 결부하여 이 해석을 제정한다.
제1조 이 해석에서 상품가옥 매매계약이라 함은 부동산개발기업(이하 매출자라 함)이 아직 준공되지 못했거나 준공된 가옥을 사회에 판매하는 동시에 가옥소유권을 매입자에게 이전하고 매입자는 대금을 지불하는 계약을 말한다.
제2조 매출자가 상품가옥 예매허가증명을 취득하지 못하고 매입자와 체결한 상품가옥 예매계약은 무효로 인정해야 한다. 단 소송을 제출하기 전에 상품가옥 예매허가증명을 취득하였을 경우에는 유효로 인정할 수 있다.
제3조 상품가옥의 판매광고와 홍보자료는 청약요청이다. 단 매출자가 상품가옥 개발계획범위내의 가옥 및 관련 시설에 대한 설명과 수락을 구체적으로 확정한 동시에 상품가옥 매매계약의 체결 및 가옥가격의 확정에 중대한 영향이 미칠 경우에는 청약으로 간주해야 한다. 당해 설명과 수락이 상품가옥 매매계약에 게재되지 않았더라도 계약 내용으로 간주해야 하며 당사자가 위반하였을 경우에는 위약책임을 져야 한다.
제4조 매출자가 구입신청, 주문구입, 예매 등 방식으로 매입자로부터 보증금을 수취하여 상품가옥 매매계약의 체결 담보로 했고 당사자 일방의 원인으로 상품가옥 매매계약을 체결하지 못하였을 경우에는 보증금에 관한 법률 규정에 따라 처리해야 하며 당사자 쌍방의 귀책사유 이외의 원인으로 상품가옥매매계약을 체결하지 못하게 되었을 경우 매출자는 매입자에게 보증금을 반환해야 한다.
제5조 상품가옥의 구입신청, 주문구입, 예매 등 합의가 《상품가옥판매 관리방법》 제16조가 규정한 상품가옥 매매계약의 주요내용을 구비한 동시에 매출자가 약정에 따라 가옥구입대금을 수취하였을 경우 당해 합의를 상품가옥 매매계약으로 인정해야 한다.
제6조 당사자가 법률, 행정법규의 규정에 따라 상품가옥 매매계약의 등록수속을 이행하지 않았다는 이유로 계약의 무효확인을 신청할 경우에는 지지하지 아니한다.
당사자가 등록수속을 상품가옥 매매계약의 발효조건으로 약정하였을 경우에는 그 약정에 따른다. 단 당사자 일방이 주요의무를 이행하였고 상대측이 그를 받아들였을 경우는 제외이다.
제7조 철거자가 피철거자와 소유권 교환형식으로 철거보상안치합의를 체결하고 철거자가 특정 위치, 용도의 가옥으로 피철거자에게 보상 안치하기로 명확히 약정한 후 당해 보상 안치가옥을 제삼자에게 매출하였을 경우 피철거자가 보상 안치가옥의 우선 취득을 요구하면 그를 지지해야 한다.
피철거자가 철거보상안치합의 해지를 요구할 경우에는 이 해석 제8조의 규정에 따라 처리한다.
제8조 하기 상황중의 하나가 있어 상품가옥 매매계약의 목적을 실현하지 못하였을 경우 가옥을 취득하지 못한 매입자는 계약해지, 지불한 가옥대금 및 이자의 반환, 손실배상을 요구할 수 있는 동시에 지불한 가옥대금의 1배를 초과하지 않는 배상책임을 지도록 매출자에게 요구할 수 있다.
(1) 상품가옥 매매계약을 체결한 후 매출자가 매입자에게 고지하지 않고 당해 가옥을 제삼자에게 저당하였을 경우
(2) 상품가옥 매매계약을 체결한 후 매출자가 당해 가옥을 제삼자에게 매출하였을 경우.
제9조 매출자가 상품가옥 매매계약을 체결할 때 하기 상황중의 하나가 있어 계약 무효 또는 취소, 해지를 조성하게 되었을 경우 매입자는 지불한 가옥대금 및 이자의 반환, 손실배상을 요구할 수 있는 동시에 지불한 가옥대금의 1배를 초과하지 않는 배상책임을 지도록 매출자에게 요구할 수 있다.
(1) 상품가옥 예매허가증명을 취득하지 못한 사실을 고의로 감추었거나 허위 상품가옥 예매허가증명을 제공하였을 경우
(2) 판매가옥의 저당사실을 고의적으로 기만하였을 경우
(3) 판매가옥을 제삼자에게 매출하였거나 철거보상안치가옥 사실을 고의로 기만하였을 경우.
제10조 매출자가 제삼자와 악의적으로 내통하여 별도로 상품가옥 매매계약을 체결한 동시에 가옥을 사용하고 있기 때문에 매입자가 가옥 취득이 어렵다는 이유로 매출자와 제삼자의 상품가옥 매매계약의 무효 확인을 요구할 경우에는 지지해야 한다.
제11조 가옥에 대한 이전 점유는 가옥의 사용 교부로 간주한다. 단 당사자간에 별도의 약정이 있는 경우는 제외이다.
가옥 훼손, 멸실 위험은 교부 사용 전에는 매출자가 부담하고 교부 사용 후에는 매입자가 부담한다. 매입자가 매출자의 서면 교부통지를 받고 정당한 이유 없이 접수를 거부할 경우 가옥의 훼손, 멸실 위험은 서면 가옥교부통지서에서 확정한 교부 사용일로부터 매입자가 부담한다. 단 법률에 별도의 규정이 있거나 당사자간에 별도로 약정하였을 경우에는 제외이다.
제12조 가옥 주체구조의 질 불합격으로 사용에 교부하지 못하거나 가옥을 사용에 교부한 후 검증을 거쳐 가옥 주체구조의 질 불합격으로 인정되었을 경우 매입자가 계약해지와 손실배상을 요구하면 그를 지지해야 한다.
제13조 가옥 질문제로 정상적 거주사용에 엄중한 영향이 미쳐 매입자가 계약해지와 손실배상을 요구할 경우에는 지지해야 한다.
사용에 교부한 가옥이 질 문제가 존재할 경우 매출자는 유지보수기간 내에 원상복구 책임을 져야 한다. 매출자가 원상복구를 거부하거나 합리적 기간 내에 원상복구를 지연할 경우 매입자는 스스로 또는 타인에게 위탁하여 원상 복구할 수 있다. 원상복구비용 및 그간에 조성한 기타 손실은 매출자가 부담한다.
제14조 사용에 교부한 가옥 내부건축면적 또는 건축면적이 상품가옥 매매계약에서 약정한 면적에 부합되지 않을 경우 매출자는 계약에 약정하였다면 약정에 따라 처리하고 계약에 약정하지 않았거나 약정이 명확하지 않으면 하기 원칙에 따라 처리한다.
(1) 면적 오차비율의 절대치가 3% 이내(3% 포함)일 경우 계약에서 약정한 가격과 실제 면적에 따라 결제했고 매입자가 계약 해지를 요구할 경우 지지하지 아니한다.
(2) 면적 오차비율의 절대치가 3%를 초과하였을 경우 매입자가 계약해지, 지불한 가옥대금과 이자 반환을 요구할 경우에는 지지해야 한다. 매입자가 계약을 계속 이행하는데 동의하고 가옥 실제면적이 약정면적을 초과하였을 경우 면적오차비율 3% 이내(3% 포함) 부분의 가옥대금은 매입자가 약정 가격에 따라 보완하고 면적 오차비율이 3%를 초과한 부분의 가옥대금은 매출자가 부담하고 소유권은 매입자에게 속한다. 가옥 실제면적이 계약 면적보다 작을 경우 면적오차비율 3% 이내(3% 포함) 부분의 가옥대금 및 이자는 매출자가 매입자에게 반환하며 면적 오차비율 3%를 초과한 부분의 가옥대금은 매출자가 2배로 매입자에게 반환한다.
제15조 《계약법》 제94조 규정에 따라 매출자가 가옥교부를 지연하였거나 매입자가 가옥대금을 납부를 지연하였고 독촉후 3개월 내의 합리적 기간에도 여전히 이행하지 않았을 경우 당사자 일방이 계약해지를 요구하면 지지해야 한다. 단 당사자가 별도로 약정한 것은 제외이다.
법률에 규정하지 않았거나 당사자가 약정하지 않았고 상대측 당사자가 독촉한 후 해지권을 행사하는 합리적 기간은 3개월이다. 상대측 당사자가 최고하지 않았을 경우 해지권은 그 발생일로부터 1년내에 행사해야 하며 기간을 경과하여도 행사하지 않았을 경우에는 해지권이 소멸된다.
제16조 당사자가 약정 위약금이 많다는 이유로 감소할 것을 요구할 경우에는 위약금이 조성 손실의 30%를 초과하는 기준으로 적당히 감해야 한다. 당사자가 약정한 위약금이 조성한 손실보다 낮다는 이유로 증가할 것을 요구할 경우에는 위약으로 조성한 손실에 따라 위약금 액수를 약정해야 한다.
제17조 상품가옥 매매계약에 위약금 액수 또는 손실배상액 계산방법을 약정하지 않았을 경우 위약금 액수 또는 손실배상액은 하기 기준을 참조하여 확정할 수 있다.
약정 대금 지불일을 경과하였을 경우 미지불 가옥대금 총액에 따라 중국인민은행이 규정한 금융기구의 기간경과 대출금 이자 기준을 참조하여 계산한다.
기간을 경과하여 가옥을 교부하였을 경우에는 경과한 가옥 사용기간에 주관부서가 공표했거나 자격이 있는 부동산평가기구가 평가한 동일 구역 동일류 가옥 임대료 기준에 따라 확정한다.
제18조 매출자의 원인으로 매입자가 하기 기간 만료에도 가옥소유권증서를 취득하지 못하였을 경우 당사자간에 특수 약정이 있는 경우는 제외하고 매출자가 위약책임을 져야 한다.
(1) 상품가옥 매매계약에서 약정한 가옥소유권등록 수속기간
(2) 상품가옥 매매계약의 표적물이 준공전의 가옥일 경우 가옥은 사용에 교부한 날로부터 90일
(3) 상품가옥 매매계약의 표적물이 준공된 가옥일 경우에는 계약 체결일로부터 90일.
계약에 위약금을 약정하지 않았거나 손실액수를 확정하기 어려울 경우에는 지불한 가옥대금 총액에 따라 중국인민은행이 규정한 금융기구의 기간경과 대출금이자 수취 기준을 참조하여 계산한다.
제19조 상품가옥 매매계약에 약정했거나 《도시부동산개발 경영관리조례》 제33조에서 규정한 가옥소유권등록 기간 만료후 1년을 경과했고 매출자의 원인으로 매입자가 가옥소유권등록 수속을 하지 못하여 계약해지와 손실배상을 요구할 경우에는 지지해야 한다.
제20조 매출자가 일괄 판매자와 상품가옥 일괄판매계약을 체결하고 매출자가 개발 건설한 가옥을 일괄판매자에게 교부하여 매출자의 명의로 판매하기로 약정하였을 경우 일괄판매 기간이 만료될 때까지 매출하지 못한 가옥은 일괄판매자가 계약에서 약정한 일괄판매가격에 따라 구입해야 한다. 단 당사자간에 별도의 약정이 있는 경우는 제외이다.
제21조 매출자가 일괄판매자가 일괄판매하기로 약정한 가옥을 직접 판매하여 일괄판매자가 매출자에게 손실배상을 요구하였을 경우에는 지지해야 한다. 단 당사자간에 별도 약정이 있는 경우는 제외다.
제22조 매입자가 상품가옥 매매계약으로 매출자와 발생한 쟁의에 대하여 인민법원은 일괄판매자에게 통지하여 소송에 참가하도록 해야 한다. 매출자, 일괄판매자 및 매입자가 각자의 권리의무를 명확히 약정하였을 경우에는 약정한 내용에 따라 각자의 소송지위를 확정한다.
제23조 상품가옥 매매계약에서 매입자가 담보대출방식으로 지불하기로 하고 당사자 일방의 원인으로 상품가옥 담보대출계약을 체결하지 못한 동시에 상품가옥 매매계약을 계속 이행하지 못하게 되었을 경우 상대측 당사자는 계약해지와 손실배상을 요구할 수 있다. 당사자 쌍방의 불가귀책 사유로 상품가옥 담보대출계약을 체결하지 못한 동시에 상품가옥 매매계약을 계속 이행하지 못하게 되었을 경우 당사자는 계약해지를 요구할 수 있으며 매출자는 수취한 가옥대금 원금과 이자 또는 게약금을 매입자에게 반환해야 한다.
제24조 상품가옥 매매계약의 무효확인 또는 취소, 해지로 상품가옥 담보대출계약의 목적을 실현할 수 없게 되어 당사자가 상품가옥 담보대출계약의 해지를 요구할 경우에는 지지해야 한다.
제25조 담보대출을 지불방식으로 한 상품가옥 매매계약 당사자 일방이 상품가옥 매매계약의 무효확인 또는 계약 취소, 해지를 요구할 경우 담보권자가 단독 청구권이 있는 제삼자로서 소를 제출한 경우에는 상품가옥 담보대출계약 쟁의와 합병 심리해야 하며 소를 제출하지 않았을 경우에는 상품가옥 매매계약 쟁의만 처리한다. 담보권자가 상품가옥 담보대출계약 쟁의를 별도로 소를 제출하였을 경우에도 상품가옥 매매계약과 합병 심리할 수 있다.
상품가옥 매매계약이 무효로 확인되었거나 취소, 해지된 후 상품가옥 담보대출계약도 해지되었을 경우 매출자는 수취한 가옥대출금과 가옥 구입대금의 원금과 이자를 각각 담보권자와 매입자에게 반환해야 한다.
제26조 매입자가 상품가옥 담보대출계약의 약정에 따라 차입금을 상환하지 않고 담보권자와 상품가옥 저당등록 수속도 하지 않아 담보권자가 매입자를 기소하여 상품가옥 매매계약중 매입자의 계약권리에 대한 처분을 요구할 경우에는 매출자에게 통지하여 소송에 참가하도록 해야 하며 담보권자가 동시에 매출자를 기소하였고 매출자가 상품가옥 담보대출계약에 보증을 제공하였을 경우에는 공동 피고로 하여야 한다.
제27조 매입자가 상품가옥 담보대출계약의 약정에 따라 차입금을 상환하지 않았지만 가옥소유권증서를 취득한 동시에 담보권자와 상품가옥저당등록 수속을 한 경우에 저당권자가 매입자에게 차입금 상환을 요구하거나 저당가옥에 대하여 우선 변제를 요구할 때 매출자를 당사자로 추가하지 말아야 한다. 단 매출자가 보증을 제공한 경우는 제외이다.
제28조 이 해석은 2003년 6월 1일부터 시행한다.
《중화인민공화국 도시부동산관리법》 시행후에 체결한 상품가옥 매매계약으로 발생한 쟁의사건이 이 해석 공표 시행 후에 1심, 2심 단계에 있을 경우에는 이 해석을 적용한다.
《중화인민공화국 도시부동산관리법》 시행후에 체결한 상품가옥 매매계약으로 발생한 쟁의사건이 이 해석 공표 시행전에 종심 재결되었고 당사자가 재심을 신청하거나 재판 감독절차에 따라 재심하기로 결정하였을 경우에는 이 해석을 적용하지 아니한다.
《중화인민공화국 도시부동산관리법》 시행전에 발생한 상품가옥 매매행위는 그 당시의 법률, 법규 및 《최고인민법원 〈부동산관리법 시행전 부동산개발 경영 사건 심리와 관련한 약간 문제에 대한 해답〉》을 적용한다.
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